Características de una Propiedad Inmobiliaria Industrial

Las propiedades inmobiliarias industriales son inmuebles diseñados para actividades productivas, logísticas o comerciales de gran escala, como galpones, bodegas, terrenos industriales y oficinas vinculadas a procesos industriales. En Chile –y particularmente en la Región de Coquimbo– este tipo de propiedades juega un rol clave en el desarrollo económico local. Empresas, corredores de propiedades e inversionistas valoran estos activos por su aporte a cadenas productivas (minería, agricultura, logística, etc.) y por las oportunidades de rentabilidad que ofrecen en un mercado inmobiliario industrial al alza. A continuación, exploramos las principales características de una propiedad industrial en el contexto de Coquimbo, abarcando ubicaciones estratégicas como el Barrio Industrial de Coquimbo (Alto Peñuelas), el sector Pan de Azúcar, la conurbación La Serena-Coquimbo y el valle del Elqui.

Ubicación Estratégica y Entorno en Coquimbo

La ubicación es uno de los factores más determinantes en una propiedad industrial. En la Región de Coquimbo, el núcleo industrial por excelencia es el Barrio Industrial de Coquimbo (sector Alto Peñuelas), ubicado en la zona nororiente de la ciudad de Coquimbo. Su conectividad privilegiada –adyacente a la Ruta 5 (Panamericana Norte) y cercano tanto al puerto de Coquimbo como al radio urbano– lo convierte en “un enclave estratégico para empresas de transporte, almacenaje, manufactura liviana y servicios a la minería”. Esta área cuenta con infraestructura consolidada y disponibilidad de terrenos industriales con uso de suelo aprobado, permitiendo a las empresas proyectar crecimiento sin necesidad de reubicarse; además, dispone de todos los servicios básicos, buena conectividad interna (vías como Avenida La Cantera) y una creciente red de proveedores y clientes industriales en la región. En conjunto, estas condiciones hacen del Barrio Industrial de Coquimbo un centro productivo altamente valorado a nivel regional.

Otras zonas industriales relevantes en Coquimbo incluyen el sector de Pan de Azúcar, ubicado en la ruta D-43 que conecta Coquimbo, La Serena y Ovalle. Pan de Azúcar se está transformando en un polo industrial emergente debido a su posición geográfica equidistante de las principales ciudades de la región. Un ejemplo destacado es Avanza Park Coquimbo, un nuevo centro de bodegas y logística Clase A desarrollado por el Grupo Campos en Pan de Azúcar. Este proyecto abarca 68.000 m² distribuidos en bodegas flexibles y una gran nave logística, aprovechando que la ubicación “permite conectar las tres ciudades más importantes de la región: La Serena, Coquimbo y Ovalle en menos de una hora”. La cercanía a múltiples centros urbanos y la disponibilidad de terrenos amplios hacen de Pan de Azúcar un sector de alta plusvalía industrial.

En el valle del Elqui (provincia de Elqui, interior de la región), la actividad industrial es menor en comparación con la conurbación costera, predominando rubros agroindustriales (plantas de procesamiento de productos agrícolas, bodegas de insumos, etc.). Sin embargo, existen oportunidades inmobiliarias industriales en zonas del valle: por ejemplo, terrenos amplios en venta aptos para proyectos industriales o logísticos de apoyo a la agricultura o el turismo. Un caso concreto es un terreno de 7.170 m² ofertado recientemente en el valle del Elqui por 3.100 UF, demostrando interés por desarrollar infraestructura industrial incluso en zonas rurales de la región. Estas propiedades rurales-industriales suelen tener un precio por m² menor que las ubicadas en el radio urbano de Coquimbo (en este caso alrededor de 0,43 UF/m²), reflejando la diferencia de ubicación y accesibilidad.

Tipos de Propiedades Industriales en la Región de Coquimbo

El negocio inmobiliario industrial abarca diversos tipos de inmuebles, cada uno con características particulares pensadas para usos específicos. En la Región de Coquimbo, los principales tipos de propiedades industriales son:

• Galpones industriales: Son estructuras techadas de gran tamaño, generalmente de metal o hormigón, diseñadas para albergar procesos productivos, almacenamiento de mercancías o talleres. Un galpón industrial típico en Coquimbo puede incluir una nave de planta libre (sin columnas intermedias) con altura suficiente para estanterías o maquinaria pesada, pisos de alto tonelaje, portones amplios para acceso de camiones y, en muchos casos, una oficina interior. Por ejemplo, en el Barrio Industrial de Coquimbo es común encontrar galpones en condominios industriales que van desde 150 m² hasta 1.000 m² o más, algunos con pequeños patios de maniobras. Estos galpones se arriendan o venden en UF (Unidad de Fomento): actualmente se ofrecen, por ejemplo, galpones de 140 m² en alquiler por 28 UF/mes y unidades más grandes de 357 m² por 32 UF/mes, dentro de parques industriales locales. Esto equivale aproximadamente a 0,1–0,2 UF por metro cuadrado en arriendo, dependiendo del tamaño y equipamiento.
• Terrenos industriales: Son lotes de terreno habilitados para uso industrial, generalmente ubicados en zonas calificadas para actividades productivas (zonas industriales o de uso mixto industrial-comercial). Pueden ser terrenos urbanizados (con acceso a camino, electricidad, agua) o parcelas más rústicas en expansión. En Coquimbo, la oferta de terrenos industriales incluye desde paños pequeños de 1.000–5.000 m² dentro o cerca del Barrio Industrial, hasta macrolotes de varias hectáreas en áreas de extensión urbana como Pan de Azúcar o sectores cercanos a la Ruta 5. Los valores por m² varían ampliamente: terrenos bien ubicados pueden costar varios UF/m², mientras que en zonas periféricas se han visto ofertas por debajo de 1 UF/m² (ejemplo: 5.000 m² en venta en Coquimbo por 640 UF, es decir 0,128 UF/m², en un sector de expansión). Estos terrenos son atractivos para desarrolladores que buscan construir bodegas a medida, centros logísticos o ampliar operaciones existentes.
• Locales comerciales y oficinas: Si bien los locales comerciales típicamente se asocian a zonas urbanas comerciales, en los barrios industriales suelen existir locales u oficinas destinadas a empresas que requieren presencia comercial de cara al público o áreas administrativas. Por ejemplo, en el perímetro del Barrio Industrial Alto Peñuelas se han instalado showrooms, ferreterías industriales, sucursales de empresas de maquinaria, etc. Asimismo, muchas propiedades industriales incluyen oficinas administrativas dentro del mismo predio industrial (p. ej., un edificio de oficinas frontal adjunto a un galpón o una caseta administrativa). Estas construcciones complementarias añaden valor al inmueble, ya que permiten gestionar en sitio las operaciones. Incluso hay casos de pequeños strip centers o centros de servicios (gastronomía, insumos) dentro de áreas industriales para atender a los trabajadores y empresas del sector.
• Condominios industriales: Son desarrollos inmobiliarios cerrados que agrupan múltiples galpones o bodegas bajo un reglamento común. En Coquimbo han proliferado en la última década, con ejemplos como Condominio Santa Cecilia, Condominio Pacific, Centro Industrial Los Talleres, Centro Industrial Don Carlos, entre otros. Estos condominios ofrecen seguridad 24/7, accesos controlados, vialidades internas pavimentadas y, a veces, servicios compartidos (áreas de carga/descarga, estacionamientos comunes, manejo de residuos). Para las PYMEs y empresas que no requieren un predio individual grande, un condominio industrial brinda la ventaja de instalaciones listas para usar y un entorno profesional. Por ejemplo, un condominio en Barrio Industrial Alto Peñuelas ofrece bodegas estándar de 136 m² con oficina y baño, equipadas con energía trifásica, red contra incendios y patio, dentro de un recinto cercado con guardia permanentetroncosopropiedades.cl. Este formato facilita a inversionistas individuales comprar un galpón para arrendarlo posteriormente, diversificando el riesgo y reduciendo costos de mantenimiento gracias a los gastos comunes compartidos.

Infraestructura y Especificaciones Técnicas

Independientemente del tipo, una propiedad industrial de calidad debe cumplir con ciertas características técnicas que la hacen funcional y segura para operaciones empresariales:

• Construcción y diseño: Los galpones suelen construirse con estructuras metálicas o de acero, techumbres altas (a dos aguas o arco) con una altura al hombro que puede ir desde 5 metros en bodegas pequeñas hasta 8–10+ metros en centros logísticos de gran tamaño. Esto permite acomodar estanterías industriales y equipos voluminosos. Las puertas de acceso son amplias y de altura suficiente para el ingreso de camiones o contenedores (portones corredizos o cortinas metálicas de alto estándar). El piso es generalmente de radier de hormigón afinado, con alta resistencia (mínimo 5 toneladas/m² en zonas de almacenamiento pesado). Además, muchos galpones integran áreas de oficina modulares en su interior o anexas, con terminaciones más cercanas a estándar comercial (piso cerámico, cielos falsos, climatización básica) para el confort del personal administrativo.
• Instalaciones y servicios básicos: Un aspecto crítico es la disponibilidad de energía eléctrica trifásica, indispensable para maquinaria industrial y equipos de potencia. En Coquimbo, el Barrio Industrial cuenta con red eléctrica de media tensión que permite este suministro; en condominios modernos cada galpón ya viene con empalme trifásico y medidor independientetroncosopropiedades.cl. Asimismo, se exige conexión a agua potable y alcantarillado (o solución de fosas sépticas según la ubicación) para baños, camarines y procesos que lo requieran. La infraestructura de telecomunicaciones (fibra óptica, telefonía) también está presente en las zonas industriales consolidadas, dado que muchas operaciones lo necesitan para coordinación logística y sistemas de gestión. Adicionalmente, ciertas industrias pueden requerir gas natural o licuado para procesos térmicos; aunque no todas las zonas industriales de Coquimbo cuentan con red de gas, es posible abastecerse por estanques particulares si es necesario.
• Seguridad y normativas: Las propiedades industriales deben cumplir normas de seguridad laboral e industrial. Esto incluye sistemas contra incendios (extintores, red húmeda con mangueras presurizadas, e incluso rociadores o sprinklers en bodegas de almacenamiento masivo), salidas de emergencia, iluminación y ventilación adecuadas. En parques industriales es común que exista vigilancia privada, cierre perimetral con cerco metálico y controles de acceso para resguardar las instalaciones las 24 horas. Además, las industrias se clasifican por su impacto (inofensivas, molestas, insalubres o peligrosas) y la propiedad debe estar en una zona cuyo plano regulador permita esa categoría de actividad. La mayoría de las propiedades en el Barrio Industrial de Coquimbo albergan industrias clasificadas como “inofensivas y molestas”, es decir, que no generan emisiones o ruidos más allá de lo tolerable en entornos urbanos. Para actividades de mayor impacto (por ejemplo, plantas químicas o fundiciones) se requerirían ubicaciones más aisladas y estudios ambientales adicionales.
• Espacios exteriores y logísticos: Una buena propiedad industrial suele contar con espacio de patio o terrenos complementarios. Estos espacios abiertos sirven para el estacionamiento de camiones, carga y descarga de materiales, maniobra de grúas horquilla, almacenamiento de contenedores, etc. Por ejemplo, en Coquimbo muchas bodegas tienen un antepatio frontal y, en algunos casos, patio trasero o lateral, sumando decenas o cientos de metros cuadrados descubiertos. También la circulación vial es importante: calles anchas y pavimentadas que soporten tránsito pesado conectando la propiedad con rutas troncales. El Barrio Industrial Alto Peñuelas tiene vías principales asfaltadas (Av. Gerónimo Méndez, Av. Los Talleres, El Trapiche, etc.) que facilitan la circulación interna de camiones y su enlace con la Ruta 5 y Ruta 43. En condominios privados, normalmente los desarrolladores diseñan calles internas y rampas de giro que admiten camiones de alto tonelaje. Todo esto suma a la eficiencia logística del inmueble.
• Flexibilidad y expansión: Finalmente, una característica valorada es la posibilidad de expansión o cambios futuros. Inversionistas corporativos buscan terrenos con espacio para ampliar galpones a medida que crece el negocio, o modulares que permitan subdividir o unir espacios según la demanda. En Coquimbo, algunas empresas optan por comprar parcelas contiguas en zonas industriales (cuando están disponibles) para asegurar su crecimiento. Alternativamente, opciones como los condominios industriales ofrecen la posibilidad de arrendar o adquirir galpones adicionales en el mismo recinto conforme se necesiten, manteniendo proximidad operativa.

Demanda de Mercado y Valores Actuales

El mercado inmobiliario industrial chileno ha mostrado un dinamismo importante en años recientes, impulsado por factores como el auge del e-commerce, la necesidad de centros de distribución modernos y la resiliencia de sectores como la minería y la logística. Según una encuesta de CBRE, un 86% de la inversión inmobiliaria en Chile para 2025 se destinará a los segmentos Industrial, Multifamily y Retail, reflejando una fuerte preferencia de los inversionistas por activos industriales debido a su estabilidad y crecimiento sostenido. En particular, el sector industrial sigue beneficiándose del auge del comercio electrónico y la logística, manteniendo bajas tasas de vacancia e índices de rentabilidad atractivos a nivel nacional.

En cuanto a cifras concretas, en el principal mercado industrial del país (Santiago) la tasa de vacancia de bodegas de calidad Clase A se estabilizó alrededor de 5,5% hacia fines de 2024, con valores de arriendo promediando 0,145 UF/m² mensuales. Esto indica un equilibrio saludable entre oferta y demanda en la capital. En regiones como Coquimbo, los niveles de vacancia tienden a ser aún más bajos debido a la menor oferta disponible, especialmente en sectores consolidados: muchas bodegas se arriendan rápidamente al salir al mercado, y proyectos nuevos (como Avanza Park en Pan de Azúcar) surgen para absorber la demanda insatisfecha.

Los precios de arriendo en la Región de Coquimbo muestran rangos acordes a las características de la propiedad. Como mencionamos, bodegas pequeñas (150 m²) en condominios se arriendan cerca de 0,18–0,20 UF/m² mientras que galpones mayores (300–400 m²) pueden bajar a 0,09–0,10 UF/m². En números absolutos, esto significa pagar del orden de 25 a 40 UF al mes por unidades típicas en el Barrio Industrial, cifra que resulta atractiva para empresas medianas considerando la infraestructura ofrecida.

En cuanto a valores de venta, también varían según ubicación, tamaño y mejoras construidas. Propiedades industriales con galpones construidos se transan generalmente en un rango de 10 a 20 UF/m² en Coquimbo. La presencia de oficinas equipadas, pavimentación de patios o grúas instaladas puede elevar el precio, ya que reduce la inversión que el comprador debe hacer para operar. Por otro lado, los terrenos industriales sin construir presentan valores menores por m²: en ubicaciones premium del radio urbano podrían estar en el rango de 2–5 UF/m² (según oferta del momento), mientras que en áreas de expansión como Pan de Azúcar o sectores rurales vemos precios sustancialmente más bajos, como los casos de 0,4 UF/m² o 0,1 UF/m² ya mencionados. Esto representa oportunidades para inversionistas de distinto perfil: unos preferirán comprar barato un terreno para desarrollar a medida, y otros optarán por pagar más por propiedades “llave en mano” ya operativas.

Es importante señalar que existen alternativas de financiamiento para quienes desean adquirir propiedades industriales sin desembolsar todo el capital de inmediato. Una de ellas es el leasing inmobiliario, un mecanismo mediante el cual una entidad financiera compra el inmueble y se lo arrienda al cliente con opción de compra al final del plazo. El leasing inmobiliario en Chile permite a empresas usar de inmediato un galpón, terreno u oficina industrial pagando cuotas periódicas, y al cabo de, por ejemplo, 5 años ejercer la opción de compra. Este instrumento ha ganado terreno como vía de financiamiento flexible para inversiones industriales, complementando los créditos hipotecarios comerciales tradicionales.

Conclusiones

En síntesis, las propiedades industriales en Chile y en la Región de Coquimbo ofrecen una combinación de ubicación estratégica, infraestructura especializada y atractivo económico que las convierte en activos altamente valorados. Zonas como el Barrio Industrial de Coquimbo (Alto Peñuelas) se han consolidado como el corazón industrial regional, aprovechando la conectividad con La Serena, el puerto y las rutas nacionales para ofrecer a las empresas un entorno óptimo para sus operaciones. Al mismo tiempo, sectores emergentes como Pan de Azúcar demuestran la expansión del radio industrial ante la creciente demanda, incorporando proyectos modernos de gran escala que apuntan a rubros logísticos y de última milla.

Para empresas en crecimiento, contar con un galpón industrial bien ubicado puede ser un factor diferenciador que les permita optimizar su cadena de suministro, reducir tiempos de distribución y proyectar una imagen de solidez frente a clientes y socios. Para los inversionistas, entender las características de estas propiedades –desde la zonificación y construcción hasta las tendencias de precio por m²– es crucial para tomar decisiones informadas y aprovechar las oportunidades que presenta el mercado, más aún en un contexto donde el sector industrial mantiene baja vacancia y rentabilidades atractivas a nivel país.

La Región de Coquimbo, con su mezcla de industrias (minería, agricultura, pesca, comercio) y su posición geográfica estratégica en el norte chico, seguirá demandando espacios industriales de calidad. Galpones, terrenos, oficinas y condominios industriales forman parte del engranaje que mueve la economía regional. Con proyectos en desarrollo y políticas locales de incentivo industrial (por ejemplo, a través de asociaciones gremiales como ASOINCO), el mercado inmobiliario industrial coquimbano ofrece tanto estabilidad como crecimiento a futuro. En conclusión, conocer las características de una propiedad industrial –su ubicación, tipo, infraestructura y valor– permitirá a empresas e inversionistas capitalizar las ventajas competitivas que brinda el negocio inmobiliario industrial en Coquimbo.