Corretaje Industrial SpA
La inversión en galpones, terrenos industriales y oficinas comerciales en la Región de Coquimbo, especialmente en el Barrio Industrial de Coquimbo y el emergente sector Pan de Azúcar, se ha dinamizado a la par del crecimiento logístico y minero del norte chico. Sin embargo, elegir la propiedad adecuada es solo la mitad de la ecuación: la otra mitad es cómo financiarla. Este artículo repasa los principales tipos de financiamiento disponibles en Chile, sus requisitos, costos y ventajas, con cifras recientes y referencias para que empresas, inversionistas individuales y corredores de propiedades tomen decisiones informadas.
1. Panorama del financiamiento inmobiliario industrial en Chile
A medida que la Tasa de Política Monetaria (TPM) ha retrocedido 475 pb desde julio de 2023, las tasas de créditos comerciales se redujeron en torno a 420 pb, abaratando la deuda corporativa en UF y pesos. Pese a ello, el crédito comercial aún contrajo 2,5 % real en 2024, reflejando una banca más selectiva y empresas más cautelosas. En este contexto, instrumentos alternativos como el leasing inmobiliario y los fondos de inversión ganan protagonismo entre quienes buscan adquirir o desarrollar propiedades industriales en Coquimbo.
Fuentes: Banco Central de Chile y ABIF
Lee también en nuestro blog: El valor estratégico de tener presencia física en el rubro industrial chileno, donde analizamos la importancia de la ubicación para empresas industriales del norte .
2. Crédito hipotecario comercial (Mutuo no endosable en UF)
El crédito hipotecario comercial es la vía clásica para comprar un galpón Coquimbo “llave en mano” o financiar la construcción sobre un terreno industrial.
Características habituales
| Parámetro | Rango típico | Comentario |
| Monto financiable (LTV) | 60 % – 75 % del valor tasado | El 75 % es alcanzable con re-hipotecación de garantías adicionales. |
| Plazo | 10 – 20 años | Suele ser más corto que un hipotecario habitacional. |
| Moneda | UF (mayoría) o pesos reajustables | UF protege de la inflación, pero encarece dividendos cuando la UF sube. |
| Tasa 2024 | 3,1 % – 5,5 % anual en UF (banca corporativa) | Promedio nacional de colocaciones bono UF a 20 años fue 3,18 % en marzo 2024. |
Fuente: CMF Chile
Ventajas
- Propiedad pasa a nombre del comprador desde la firma.
- Se puede contabilizar como activo fijo y depreciar.
Desventajas
- Exige mayor pie (25 % – 40 %).
- Costos notariales, tasación y seguros.
3. Leasing inmobiliario industrial
El leasing inmobiliario, tema que profundizamos en nuestro artículo Leasing Inmobiliario en Chile: Financiamiento de Propiedades Industriales, es la herramienta favorita de muchas PYMEs regionales porque financia hasta 80 % del valor, requiere menores garantías y permite optar a compra al término del contrato.
| Variable | Mercado 2023-2024 |
| Crecimiento histórico del leasing bancario | 14 % real anual 1987-2023 |
| Participación de leasing en activos inmobiliarios | Aprox. 47 % de los contratos |
| Plazo típico | 5 – 12 años |
| Opción de compra | 1 % – 20 % del valor inicial |
Fuente: CMF Chile
Beneficios clave
- Tratamiento tributario: las cuotas se contabilizan como gasto operacional, mejorando el flujo de caja.
- Flexibilidad: ideal para adquirir galpones en condominios del Barrio Industrial sin descapitalizarse.
- Cobertura CORFO: operaciones MIPYME pueden acceder a la garantía FOGAIN, que cubre hasta 80 % del saldo adeudado.
Tip: Las financieras suelen pedir que el inmueble esté dentro de un polígono industrial consolidado (p.ej. Barrio Industrial de Coquimbo), por lo que la ubicación impacta directamente la aprobación. Más información en El valor estratégico de tener presencia física en el rubro industrial chileno.
4. Venta y Leaseback (venta con arrendamiento retro-pactado)
Empresas con activos propios pueden liberar capital vendiendo sus instalaciones industriales y firmando un contrato de arriendo de largo plazo. Aunque la práctica se popularizó en retail y salud, hoy es común en bodegas y centros logísticos en Chile, porque mejora ratios de endeudamiento sin detener operaciones.
Cómo funciona
- Una empresa vende su galpón industrial a un inversionista institucional (fondo, aseguradora).
- Firma un arriendo a 10–20 años, manteniendo uso exclusivo.
- Recibe liquidez inmediata para reinversión o reducción de pasivos.
Ventajas
- Conversión de activos fijos en flujo de caja.
- Renta se reconoce como gasto deducible.
Desventajas
- Pérdida de plusvalía futura del terreno.
- Obligación de mantener el contrato de arriendo incluso si cambia la estrategia operativa.
5. Fondos de inversión & crowdfunding inmobiliario
5.1 Fondos de inversión inmobiliaria (FII)
Los FII industriales permiten entrar al negocio sin comprar directamente un inmueble. Según la ACAFI, los FII de renta comercial e industrial gestionaban UF 110,2 millones al cierre del 1T-2024, con un alza anual de 3,5 %. Invierten en parques logísticos, centros de distribución y galpones Coquimbo-La Serena para arrendarlos a largo plazo.
5.2 Crowdfunding inmobiliario
Plataformas chilenas como Lares, Fraccional o Somos Rentable ofrecen ingresar desde pequeñas fracciones (aprox. UF 500) a proyectos de bodegas o naves industriales:
| Plataforma | Mín. inversión | Tipo de proyecto |
| Lares.cl | UF 500 | Proyecto de bodega modular |
| Fraccional | CLP $1 millón | Terrenos industriales subdivididos |
| SomosRentable | CLP $15 millones | Naves logísticas “build-to-suit” |
Una inyección de US$ 1 millón en Fraccional en 2024 muestra el interés creciente del mercado en esta modalidad. Fuente: Startups Latam.
6. Instrumentos públicos y garantías CORFO
Para MIPYMES industriales de la Región de Coquimbo, CORFO ofrece líneas de garantías:
- FOGAIN: garantiza hasta 70-80 % de créditos o leasing para compra de activos fijos.
- Línea IFNB: financia a intermediarios no bancarios para otorgar leasing o factoring a empresas industriales.
- Programas de cobertura IGR: complementan garantías bancarias para operaciones superiores a UF 100.000, habituales en condominios industriales de gran escala.
Dato local: varias empresas del Parque Industrial El Trapiche han usado leasing con cobertura CORFO para ampliar sus galpones sin sacrificar liquidez.
7. Comparación rápida de alternativas
| Modalidad | Pie requerido | Plazo | Costo (2024) | ¿Quién la usa más? | Ventaja clave |
| Crédito hipotecario comercial | 25-40 % | 10-20 años | 3,1-5,5 % anual UF | Empresas medianas | Título de dominio inmediato |
| Leasing inmobiliario | 15-30 % | 5-12 años | 0,40-0,55 % cuota mensual UF | PYMEs, start-ups | Cuota como gasto tributario |
| Sale & leaseback | 0 % (libera capital) | 10-20 años (arriendo) | Renta 6-8 % sobre valor | Empresas consolidadas | Mejora indicadores financieros |
| Fondo de inversión | Desde UF 10 | Ilimitado | Comisión 1-2 % + dividendo 6-9 % | Inversionistas pasivos | Diversificación, liquidez |
| Crowdfunding | Desde UF 500 | 1-5 años | Retorno objetivo 10-14 % IRR | Inversionistas retail | Acceso a tickets bajos |
8. Estrategias para inversionistas en Coquimbo
- PYME logística que arrienda bodegas: evalúe leasing inmobiliario para convertir su arriendo en cuota con opción de compra y aprovechar la eventual plusvalía del galpón industrial.
- Empresa exportadora Elqui-La Serena: un sale & leaseback sobre su centro de acopio libera capital para expandir líneas de producción sin endeudarse adicionalmente.
- Family office local: diversifique comprando cuotas de un FII con foco en parques industriales del corredor Coquimbo-Ovalle, aprovechando retornos por arriendo de condominios industriales Clase A.
- Inversionista retail: ingrese con montos pequeños a plataformas de crowdfunding que financien bodegas modulares en Pan de Azúcar, un sector con alta proyección logístico-minera.
9. Conclusiones
El abanico de financiamiento industrial en Chile abarca desde el crédito bancario tradicional hasta modelos colaborativos de crowdfunding, pasando por leasing y sale & leaseback. La elección correcta dependerá de la estructura patrimonial, la proyección de flujo y el apetito de riesgo de cada empresa o inversionista.
En la Región de Coquimbo, donde la vacancia industrial es estructuralmente baja y la demanda por galpones y terrenos industriales sigue creciendo, optar por un instrumento flexible como el leasing o apoyarse en las garantías CORFO puede ser la diferencia entre concretar o no una operación. Por su parte, mecanismos de inversión colectiva ofrecen acceso a quienes buscan diversificar con tickets más bajos.
Antes de decidir, recomendamos simular escenarios financieros y comparar tasas reales en UF publicadas por la CMF y el Banco Central, además de revisar nuestro artículo Características de una Propiedad Inmobiliaria Industrial para validar que el inmueble cumpla estándares de construcción y normativa antes de comprometer financiamiento.