Corretaje Industrial SpA
Panorama general y metodología
El mercado inmobiliario chileno cerró 2024 con un leve repunte de actividad (más de 4% en ventas totales) gracias a la baja de la Tasa de Política Monetaria (TPM) y a la moderación de la inflación. Sin embargo, la dinámica varía según nicho y región. La Región de Coquimbo, con su triple polo La Serena–Coquimbo–Pan de Azúcar, ofrece un microcosmos donde conviven cuatro grandes segmentos:
- Residencial urbano costero (viviendas principales).
- Industrial (galpones y terrenos en barrios como Barrio Industrial []).
- Comercial (locales, strip-centers y oficinas pequeñas).
- Vacacional (segunda vivienda y arriendo turístico).
Para cada nicho se presentan cifras 2023-2025, proyecciones al cierre de 2025 y un vistazo a 2026, utilizando fuentes públicas (INE, CChC, Tinsa, GPS Property, JLL, CBRE) y portales transaccionales.
Nicho Residencial: del boom costero a la estabilización
Evolución reciente
La conurbación La Serena–Coquimbo sumó 127 proyectos en venta en el segundo semestre de 2024, con 1.187 unidades despachadas (727 en Coquimbo / 460 en La Serena) y a un valor predominante entre 2.000 y 3.000 UF (Fuente: El Diario Inmobiliario). El arriendo se mantuvo dinámico: apenas unas 270 unidades disponibles y precio medio de 0,26 UF/m² (Fuente: El Diario Inmobiliario).
Proyección
Para el segundo semestre de 2025 se espera que las ventas crezcan entre un 3 y un 5% por la estabilización de dividendos en UF y por el inicio de programas habitacionales MINVU 2025-2026. Tinsa anticipa que los precios en Coquimbo podrían avanzar más de 2% real en 2025 y más de 3 a 4% en 2026, centrados en departamentos menores a 60 m².
Te invitamos a revisar cómo calcular la plusvalía en nuestro artículo Características de una propiedad industrial.
Residencial: qué mirar de aquí a 2026
- Entregas diferidas: 19 proyectos con entrega 2025-2026 ya vendieron el 60% de las unidades; los compradores de fuera de la región (valle del Aconcagua y RM) representan el 27% del total, movidos por el teletrabajo costero.
- Rendimiento de arriendo: con el canon medio en La Serena Centro (0,27 UF/m²) y precios de compra a 2.600 UF, la renta bruta anual se mantendrá entorno al 6,3%.
Nicho Industrial: Coquimbo sin metros que perder
Vacancia en mínimos
En 2024 la oferta de galpones en PortalInmobiliario para Coquimbo rara vez superó 20 avisos simultáneos, y arriendos de galpones de 150 m² promediaron 0,18-0,20 UF/m² (fuente: Portal Inmobiliario). A nivel nacional JLL sitúa la vacancia Clase A en 5 a 8%, rango “de equilibrio” (Fuente: Logística 360 Chile).
Industrial: la agenda 2025-2026
- Oferta nueva: 14.000 m² adicionales de galpones proyectados en el Barrio Industrial de Coquimbo además de 12.000 m² en Sector Pan de Azúcar.
- Precios: se prevé que los arriendos Clase A se mantengan estables (0,18 UF/m²) en 2025 y suban un 2% real en 2026 por falta de suelo industrial (revisa nuestro artículo Opciones de financiamiento para adquirir propiedades industriales en nuestro blog).
- Vacancia regional: si toda la nueva superficie se absorbe al ritmo histórico (cerca de 9.000 m²/año), la vacancia seguirá menor al 4% hasta 2026.
Nicho Comercial: strip-centers y micro-oficinas
Los locales a pie de calle y strip-centers sobre Avenida Balmaceda y Ruta 5 son el formato que domina. GPS Property midió en junio de 2025 para la Región de Coquimbo una vacancia strip-center de sólo 0,37%; la de parques industriales subió a 3,38% tras la entrada de nuevos módulos, todavía sana.
Comercial: tendencia y riesgo 2025-2026
- Inversión en locales: el flujo hacia strip-centers seguirá fuerte, impulsado por yield bruta de 7 a 8% frente a menos de 5% en oficinas Clase A de Santiago.
- Riesgo e-commerce: JLL advierte que el auge del retiro en tienda mantendrá vacancia menor al 2% siempre que los operadores combinen showroom + última milla.
- Ticket típico 2025-2026: locales 60-120 m² entre 4.500 y 8.000 UF en La Serena oriente.
yield es un término anglosajón que, en inversión inmobiliaria, equivale a la tasa de capitalización, es decir, que muestra la relación entre la renta anual que genera un activo y el precio de compra de ese mismo activo. Se expresa como porcentaje y sirve para comparar, de forma rápida, la rentabilidad de diferentes propiedades (galpones, strip-centers, oficinas, etc.). Si se habla de “yield bruta” significa que es la rentabilidad “sin descontar nada” y se usa como indicador rápido de mercado; “yield neto” descuenta costos y refleja la ganancia efectiva del propietario.
Nicho Vacacional: ciclo de corrección turística
La Encuesta Mensual de Alojamiento Turístico (EMAT) del INE reportó 81.577 pernoctaciones en septiembre de 2024 (una baja de 33% respecto del año anterior), reflejo del dólar fuerte y la competencia del Caribe. Los arriendos breves en las playas de La Serena bajaron de 1,6 UF/día (2023) a 1,3 UF/día (2024) en temporada baja.
Vacacional: rebote 2025 y mirada a 2026
- Llegadas internacionales. La Subsecretaría de Turismo proyecta más de 6,1 millones de turistas extranjeros en 2025, un alza entorno al 16% en comparación a 2024 gracias a la recuperación post-pandemia y a la fuerte demanda de mercados vecinos, encabezados por Argentina (Fuente: Ladevi). Ese dinamismo debería reflejarse en la Región de Coquimbo durante la temporada alta 2025-2026.
- Hotel vs. Airbnb. El último boletín EMAT del INE para Coquimbo (abril 2025) muestra una tarifa diaria promedio de $ 62.813, lo que representa un 5,7% más que un año antes. Con un UF entorno a $36.000, la tarifa diaria promedio regional ya bordea 1,7 UF/noche. Operadores locales estiman que, si el tipo de cambio dólar-peso se mantiene bajo $950 en el verano 2026, la tarifa de alta temporada retrocederá a unos 1,5 UF/noche, volviendo al rango prepandemia.
- Oportunidad “80 / 40”. Propietarios de segundas viviendas en Avenida Pacífico (La Serena) aplican la regla práctica “arrendar 80 noches, usar 40”:
- Arrendar 80 noches (unos 22% del año) a 1,5 UF produce 120 UF brutas.
- Usar 40 noches (unos 11% del año) permite disfrutar la propiedad sin renunciar del todo al ingreso.
- Con un precio de compra de 2.200 UF, el yield bruto es 5,5 % antes de gastos. Este esquema equilibra rentabilidad y uso personal, y evita el desgaste que implicaría arrendarla 200-250 noches al año.
Conclusiones y sinergias entre nichos
Los cuatro nichos muestran ciclos distintos:
- Residencial se estabiliza con precios moderados.
- Industrial sigue con demanda estructural, empujada por logística y minería, invitando a leasing y créditos corporativos.
- Comercial de barrio combina baja vacancia y rentas atractivas, ideal para patrimoniales.
- Vacacional vive un ajuste, pero debería repuntar con turismo interno 2025-2026.
En tu estrategia de inversión, es clave que seas capaz de cruzar información (costos de financiamiento, plusvalía, yields). Revisa también los artículos de nuestro blog sobre leasing vs hipoteca y opciones de financiamiento industrial para un análisis financiero más profundo.