Corretaje Industrial SpA
El acceso al financiamiento es decisivo cuando una empresa, corredor de propiedades o inversionista desea comprar un galpón industrial, un terreno industrial o un condominio de galpones en la Región de Coquimbo (Coquimbo–La Serena, Pan de Azúcar, valle del Elqui). Las dos fórmulas más usadas son el crédito hipotecario comercial y el leasing inmobiliario. Aunque ambos permiten adquirir activos productivos, existen diferencias clave en propiedad, contabilidad, impuestos, plazos y costos.
Desde Corretaje Industrial SpA te explicamos cada alternativa, te presentamos cifras de 2024 y 2025 y te ofrecemos un cuadro comparativo para elegir la opción más conveniente según tu perfil de riesgo, flujo de caja y tus proyecciones como empresa o emprendimiento.
Si necesitas una explicación en detalle de cada alternativa puedes informarte en nuestros artículos anteriores
- Leasing Inmobiliario en Chile: Financiamiento de Propiedades Industriales.
- Tipos de crédito hipotecario para comprar galpones y locales industriales en la Región de Coquimbo.
1. Panorama financiero 2024-2025
- Tasas bancarias: En abril 2025, la tasa promedio de los créditos comerciales en Chile bajó a 9,1% anual en pesos (versus 9,6% en marzo), mientras la tasa para créditos de vivienda se mantuvo en 4,4% anual en UF según la información del Banco Central de Chile.
- Crédito comercial en ajuste: Aun con tasas más bajas, el saldo de colocaciones comerciales cayó -2,5% real en 2024 según la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF). La banca es más selectiva y las empresas valoran alternativas flexibles.
- Demanda industrial local: La vacancia de bodegas Clase A en Coquimbo sigue en mínimos y arriendos de galpones de 150 m² promedian 0,18 UF/m², alentando compras para renta
Puedes obtener más información al respecto en nuestro artículo Características de una propiedad industrial.
2. ¿En qué consiste un crédito hipotecario comercial?
| Parámetro clave | Característica |
| Propiedad | El comprador es dueño desde la firma; el banco inscribe hipoteca. |
| LTV (monto financiable) | 60 a 75% del valor tasado (puede llegar a 80% con garantías adicionales). |
| Plazo típico | 10 a 20 años (excepcionalmente 25). |
| Moneda | UF o pesos reajustables. |
| Tasa 2025 | 4,4% a 6% anual en UF para vivienda. 8% a 10% para crédito comercial con garantía hipotecaria (promedio nacional 9,1% en pesos). |
| Costos iniciales | Pie de 25 a 40% + impuestos timbres/estampillas + notaría + estudio de títulos. |
| Contabilidad | El activo ingresa al balance y se deprecia según normas SII. |
Fuente: Banco Central de Chile.
Ventajas: dominio inmediato, tasas fijas/mixtas previsibles, posibilidad de arrendar el inmueble.
Desventajas: alto pie, afecta indicadores de endeudamiento y liquidez, menor flexibilidad ante cambios de flujo.
3. ¿En qué consiste el leasing inmobiliario?
Un leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento financiero donde la entidad dueña (banco o filial de Sociedad de Leasing Inmobiliario fiscalizada por la CMF) cede el uso del inmueble. Al final del plazo, el arrendatario puede ejercer la opción de compra pagando un valor residual. Puedes obtener más información al respecto en nuestro artículo Leasing Inmobiliario en Chile: Financiamiento de Propiedades Industriales.
| Parámetro clave | Leasing inmobiliario |
| Propiedad | El banco mantiene el dominio hasta el pago de la opción. |
| Financiamiento | Hasta 100% del valor (plazo mínimo 60 meses para inmuebles). |
| Plazo típico | 5 a 12 años (empresas MIPYME pueden acceder a garantía FOGAIN-CORFO de hasta 80%). |
| Moneda | UF, pesos o US$ Cuotas mensuales, trimestrales o según flujo. |
| Tasa 2025 | Cuota equivalente a 0,45 a 0,60% mensual UF (≈ 5,5 a 7% anual) según riesgo y plazo, sin impuesto de timbres. |
| Contabilidad | Las cuotas se registran como gasto operacional deducible, reduciendo la base tributable. IVA de cada cuota es crédito fiscal. |
Fuente: Banco Estado y Servicio de Impuestos Internos.
Ventajas: menor pie (15 a 30%), cuotas deducibles, sin timbres ni estampillas, financia construcciones built-to-suit, mayor flexibilidad de plazos.
Desventajas: la empresa no es dueña durante el contrato; la opción de compra debe pagarse; salida anticipada puede implicar recargos.
4. Comparación rápida
| Factor | Crédito hipotecario comercial | Leasing inmobiliario |
| Dueño legal | Comprador | Banco / leasing |
| Pie | 25 a 40% | 0 a 30% |
| Financiamiento | ≤75% | ≤100% |
| Plazo | 10 a 20 años | 5 a 12 años |
| Costos iniciales | Timbrado 0,8 % + notaría + tasación | Sin timbres; notaría menor |
| Impuestos | Dividendos no deducibles Depreciación normal | Cuotas deducibles como gasto IVA crédito fiscal |
| Flexibilidad | Baja: prepago con comisión | Alta: cuotas según flujo, opción de compra |
| Uso frecuente | Corporaciones con flujo estable Inversión patrimonial | PYMEs Proyectos build-to-suit Optimización tributaria |
| Ejemplo local | Compra de galpón de 1.500 m² UF 26.000 en Av. Los Carpinteros (Barrio Industrial) con 30 % pie ➞ préstamo UF 18.200 a 15 años. | Leasing de bodega modular 300 m² en Pan de Azúcar por UF 4.000, opción de compra UF 400 al año 10; cuotas como gasto. |
5. Costos efectivos 2025 (UF)
| Monto financiado | Crédito (20 años, 5,5 % UF) | Leasing (10 años, 0,55 % mensual) |
| UF 5.000 | Dividendo ≈ 37 UF/mes | Cuota ≈ 27,5 UF/mes |
| UF 10.000 | 74 UF/mes | 55 UF/mes |
| UF 18.000 | 133 UF/mes | 99 UF/mes |
Nota: el leasing muestra menor pago mensual, pero incluye opción de compra; el crédito amortiza capital desde el inicio. Tasas referenciales basadas en promedios CMF y bancos locales (abril 2025).
Fuentes: Banco Central de Chile y Banco Estado.
6. Escenarios típicos en Coquimbo
- PYME logística que actualmente arrienda 200 m² en el Barrio Industrial Alto Peñuelas: con leasing puede convertir el arriendo en cuota deducible y ejercer compra en 8 años, ganando plusvalía del sector.
- Productora del valle del Elqui que requiere un centro de acopio cerca de Ruta D-43 (Pan de Azúcar): leasing financia 100 % de la construcción de un galpón built-to-suit sin descapitalizar la operación agrícola.
- Family office que busca renta estable: prefiere hipotecario comercial para comprar un galpón de alta demanda y arrendarlo; el dividendo es cubierto por el arriendo (0,18 UF/m²) y la propiedad genera patrimonio.
- Empresa exportadora con balance apalancado: recurre a sale-&-leaseback (ver artículo anterior) para liberar capital y bajar su razón deuda/EBITDA, manteniendo operación en el mismo inmueble.
7. Recomendaciones para elegir
- Analizar flujo de caja:
Si la prioridad es pago mensual bajo y deducible → leasing.
Si se busca costo financiero total menor → hipotecario.
- Considerar la tributación: para empresas de primera categoría, el gasto deducible del leasing puede reducir el impuesto anual en hasta 27% de la cuota.
- Evaluar horizonte de tenencia: si la estrategia es rotar activos en menos de 10 años, la flexibilidad del leasing es ventaja; si se desea patrimonio a largo plazo, la hipoteca ofrece dominio inmediato.
- Comparar tasas reales: cotizar tasas en UF en al menos 3 bancos y estudiar garantías CORFO (FOGAIN) que cubren 70 a 80% de leasings para MIPYME, útil para operaciones de hasta UF 100.000.
- Ubicación importa: bancos y leasing valoran zonas consolidadas como el Barrio Industrial de Coquimbo, y proyectos como Avanza Park en Pan de Azúcar, lo que mejora tasaciones y condiciones de financiamiento.
8. Conclusión
En el negocio inmobiliario industrial de la Región de Coquimbo, la decisión entre crédito hipotecario y leasing inmobiliario depende del equilibrio entre control patrimonial, apalancamiento y optimización tributaria. Con tasas comerciales en descenso y vacancia industrial baja, el leasing se posiciona como una herramienta ágil para empresas que buscan crecer sin inmovilizar capital, mientras que el crédito hipotecario sigue siendo la vía clásica para inversionistas patrimoniales que privilegian la propiedad inmediata y la plusvalía de largo plazo.
Antes de firmar, simula varios escenarios y revisa los términos de opción de compra, garantías y costos totales. Si necesitas profundizar en otros tipos de financiamiento industrial, revisa nuestro artículo anterior Opciones de financiamiento para adquirir propiedades industriales en la Región de Coquimbo publicado en este blog.