Corretaje Industrial SpA
Invertir en propiedades inmobiliarias industriales y comerciales —galpones, bodegas, oficinas técnicas o terrenos para desarrollo— exige tanto elegir el activo correcto como conseguir el financiamiento adecuado. En Chile existen varias modalidades de crédito hipotecario que cubren desde la pyme que adquiere su primera bodega en el Barrio Industrial de Coquimbo hasta la corporación que levanta un parque logístico en Pan de Azúcar. Este artículo explica los principales tipos de mutuos hipotecarios vigentes en 2025, sus requisitos, costos y ventajas, con énfasis en la Región de Coquimbo.
1. Panorama del financiamiento hipotecario industrial en 2025
- Tasas: En abril 2025 la tasa promedio de los créditos comerciales bajó a 9,1% nominal anual en pesos y la de los créditos de vivienda se mantuvo en 4,4% anual en UF según el Banco Central de Chile.
- Demanda: La vacancia de bodegas Clase A en Coquimbo se mantiene bajo el 4%, impulsando nuevos proyectos como Avanza Park (Pan de Azúcar) y consolidando la plusvalía de los galpones en Alto Peñuelas.
- Regulación LTV: Para hipotecas con primera o segunda garantía el sistema bancario fija un tope estándar de 75% del valor de tasación; en moneda extranjera el límite cae a 60%, según CMF Chile.
2. Mutuo hipotecario comercial no endosable (MHNE)
El mutuo hipotecario no endosable es hoy la forma más utilizada por empresas para comprar inmuebles productivos.
| Parámetro | Rango típico 2025 |
| Financia | 60% – 75% LTV |
| Plazo | 10 – 20 años |
| Moneda | UF o pesos |
| Tasas | 5% – 7% anual UF (plazo ≤ 15 años) |
| Costos iniciales | Pie + timbres (0,8% del mutuo) + tasación |
Ventajas
- El cliente es dueño inmediato; puede arrendar o hipotecar nuevamente.
- Tasas fijas o mixtas previsibles.
Desventajas
- Exige un pie alto.
- Mayor peso en los indicadores de endeudamiento (DSCR ≥ 1,20).
3. Mutuo hipotecario endosable (MHE)
La escritura se puede endosar a inversionistas institucionales (AFP, seguros) y el banco recupera liquidez. Para el deudor, las condiciones se parecen a un MHNE, pero la regulación permite financiar hasta 80% del valor tasado (Fuente: CMF Chile).
Sub-tipos regulados:
- MHE estándar – tasa fija o variable durante todo el plazo.
- MHE flexible – el deudor puede prepagar parte del dividendo sin comisión (Fuente: CMF Chile).
- MHE diferenciado – primeros años pagan sólo intereses, útil para proyectos en fase de puesta en marcha.
Los MHE son menos usados en industria porque el mercado secundario de mutuos exige garantías habitacionales, pero siguen disponibles para locales comerciales u oficinas en la conurbación La Serena-Coquimbo.
4. Crédito hipotecario con letras de crédito (LH)
Antes del 2000 era el mecanismo dominante; hoy representa menos del 5% de los flujos, pero algunas mutuarias continúan emitiendo letras hipotecarias a 15–20 años en UF para financiamiento industrial (Fuente: CMF Chile). Las letras se colocan en el mercado de capitales y el banco transfiere la administración.
Pros: financia hasta 75% LTV, dividendos fijos, acceso a tasas competitivas cuando el spread de colocación es bajo.
Contras: proceso de emisión más lento; comisiones de colocación y gastos de custodia.
5. Crédito hipotecario corporativo o sindicado con garantía industrial
Cuando el monto supera los UF 200.000 (por ejemplo, compra de un parque de bodegas de 10.000 m²), los bancos estructuran un crédito sindicado: varias entidades participan bajo un solo contrato, compartiendo la hipoteca y el riesgo (Fuente: SciELO).
Características:
- Plazo 5–12 años, con amortización bullet o semibullet.
- Spread sobre TAB UF + 180–350 pb según rating.
- Puede incluir tramo puente y conversión a mutuo final una vez recepcionada la obra.
6. Crédito puente de construcción (“Construction Loan”)
Diseñado para proyectos build-to-suit (nuevo galpón para logística de última milla en Pan de Azúcar):
- Banco desembolsa en cuotas según avance de obra (inspecciones técnicas).
- Plazo máximo: 24 meses.
- Al término se migra a un mutuo comercial (fijo o variable) o se prepaga con aportes de un fondo inmobiliario.
Permite a desarrolladores locales apalancar el costo inicial con menor equity (LTC 65% – 70%) y capitalizar plusvalía tras la recepción municipal.
7. Créditos en divisa extranjera (USD)
Exportadoras del valle del Elqui pueden pactar hipotecas en dólares cuando sus ingresos también lo están; la normativa CMF exige LTV ≤ 60% (Fuente: CMF Chile) y un hedge natural de flujo. Su ventaja es una tasa base Libor/-SOFR baja; su riesgo, la devaluación del peso.
8. Comparación rápida de modalidades
| Factor \ Tipo | MHNE | MHE | Letras | Hipotecario corporativo | Puente construcción |
| Financia | 60-75% | 70-80% | 60-75% | 60-70% | 65-70% (LTC) |
| Plazo | 10-20 a | 10-25 a | 15-20 a | 5-12 a | ≤ 2 a |
| Tasa base | 5-7% UF | 5-7% UF | 4,8-6% UF | TAB UF + 180-350 pb | TAB + spread |
| Destinatario | Pymes, inversionistas | Pymes, personas | Mutuarias, inversionistas conservadores | Grandes empresas | Desarrolladores |
| Ventaja clave | Trámite simple | Mayor LTV | Dividendos fijos, fondeo mercado | Grandes montos | Etapa obra |
9. Caso práctico Coquimbo 2025
Una pyme logística planea comprar un galpón de 1.200 m² en Alto Peñuelas por UF 16.800 (14 UF/m²).
| Opción | Pie | Cuota / dividendo* | Propiedad al inicio |
| MHNE 70% a 15 a | UF 5.040 | 88 UF/mes | Sí |
| MHE 80% a 20 a | UF 3.360 | 77 UF/mes | Sí |
| Puente + MHNE (construcción nueva) | UF 4.000 (equity) | 0 durante obra / luego 83 UF | No hasta recepción |
* Cálculos con tasa 6% anual UF y seguros básicos.
Conclusión: si la empresa dispone de menor capital y busca menor dividendo, el MHE resulta atractivo; si valora rapidez y control, un MHNE basta. Para un proyecto nuevo, el puente + mutuo es la única vía.
10. Recomendaciones finales
- Cotizar al menos tres bancos y una mutuaria; comparar Carga Anual Equivalente (CAE).
- Verificar LTV y pie mínimo según tipo de inmueble (industrial vs comercial).
- Analizar flujos de caja (DSCR) frente a dividendos; la CMF exige ≥ 1,2× para créditos comerciales.
- Considerar garantías CORFO (FOGAIN-Activos Fijos) cuando el pie sea la principal barrera.
- Evaluar hedge cambiario si el crédito es en USD o si los arriendos están pactados en dólares.