Leasing Inmobiliario en Chile: Financiamiento de Propiedades Industriales

El leasing inmobiliario es una alternativa de financiamiento mediante la cual una entidad financiera adquiere un inmueble a pedido de una empresa (o persona) y luego se lo arrienda con opción de compra al final del contrato​.

Cómo funciona esta alternativa

Esta modalidad permite a las empresas acceder al uso inmediato de un bien inmobiliario industrial (como bodegas, terrenos o plantas industriales) sin desembolsar de inmediato el valor total de la propiedad, pagando en cambio cuotas periódicas con la posibilidad de comprar el bien al término del plazo. En un contrato de leasing inmobiliario, intervienen tres partes principales: el proveedor o vendedor del inmueble, la entidad financiera (arrendadora) que compra el activo, y el arrendatario (empresa cliente) que usa el inmueble y paga las rentas​.

El arrendatario selecciona la propiedad industrial y negocia el precio con el vendedor, luego la institución financiera la adquiere y suscribe un contrato de arrendamiento con el cliente. Al término del contrato, la empresa puede ejercer la opción de compra (generalmente pagando un valor residual pactado) para convertirse en propietaria del bien.

Contexto legal en Chile

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) establece que los contratos de leasing inmobiliario en Chile tienen un plazo mínimo de 5 años, y las cuotas deben cubrir al menos el 40% del valor de tasación del inmueble. Esto garantiza que el leasing se use como financiamiento de largo plazo para activos significativos. Además, no se aplican impuestos de timbres y estampillas, ya que no se considera un crédito tradicional, y las cuotas pueden deducirse como gasto, reduciendo la carga tributaria de la empresa.

Principales tipos de leasing inmobiliario en propiedades industriales

Existen varias modalidades de leasing aplicables a bienes inmobiliarios industriales:

Leasing financiero (arrendamiento financiero)

Es la forma más común y la que ofrecen la mayoría de los bancos. Implica un contrato de arriendo con opción de compra. Al final del período acordado, el arrendatario puede comprar el inmueble pagando el valor residual, devolverlo o renovar el contrato. Durante el plazo, el arrendatario asume gastos como mantenimiento y seguros, pero disfruta de beneficios tributarios (las cuotas son gasto deducible). En Chile, el leasing inmobiliario financiero suele cubrir hasta 100% del valor de la propiedad y brinda flexibilidad en plazos (mínimo 5 años) y moneda (pesos, UF, dólares).

Leasing operativo (arrendamiento operativo)

A diferencia del financiero, no contempla opción de compra. Funciona más como un arriendo tradicional de largo plazo, donde al final del contrato el bien se devuelve o se renueva el arriendo. Este tipo es menos común en propiedades inmobiliarias; en Chile lo ofrecen principalmente empresas especializadas que mantienen los inmuebles. Los bancos, como BancoEstado, no suelen ofrecer leasing operativo porque no proveen servicios de mantenimiento o gestión de los bienes arrendados. Sin embargo, puede ser ofrecido por empresas que arriendan infraestructura industrial con servicios incluidos (mantenimiento de plantas, por ejemplo).

Leaseback inmobiliario

También llamado retroarrendamiento, es una modalidad en la que una empresa que posee una propiedad industrial la vende al banco o empresa de leasing y simultáneamente la arrienda con opción de recompra. Así, la empresa obtiene liquidez inmediata por la venta, pero continúa usando el activo pagando cuotas de arrendamiento. Al final del contrato, puede recomprar la propiedad. El leaseback no afecta significativamente el patrimonio neto de la empresa en términos contables: la propiedad pasa a registrarse como un activo en leasing y la empresa reconoce una deuda por la opción de recompra. Es útil para transformar activos fijos en capital de trabajo sin perder el uso de instalaciones clave.

Leasing habitacional (vivienda)

Si bien no es el foco industrial, es otro tipo de leasing inmobiliario orientado a viviendas, con sus propias reglas y subsidios en Chile (por ejemplo, subsidio de leasing habitacional para vivienda económica). Se menciona para distinguirlo, ya que el leasing inmobiliario industrial se enfoca en bienes con destino comercial o productivo, como galpones, bodegas, plantas fabriles o terrenos industriales.

Otras variantes destacables

Leasing de construcción

Algunos bancos ofrecen financiar la construcción de un inmueble industrial bajo un esquema de leasing. Por ejemplo, el banco adelanta fondos para construir una bodega o nave industrial, y al terminar, la propiedad se arrienda al cliente con opción de compra. Así, la empresa no necesita un crédito de construcción, sino que el leasing cubre desde la construcción hasta la adquisición final del activo (esto entra dentro de leasing inmobiliario, pero con desembolsos parciales durante la obra).

Leasing estructurado

Ofrecido por ciertas instituciones (como Banco BICE), permite personalizar plazos, monedas y flujos según las necesidades del cliente más allá de las condiciones estándar. En proyectos industriales complejos, un leasing estructurado podría incluir periodos de gracia extendidos, cuotas escalonadas a la medida de la generación de ingresos del proyecto, etc.

¿Qué se puede financiar? Bienes industriales típicos

El leasing inmobiliario orientado a industria incluye bienes raíces con fin comercial o productivo. Ejemplos:

• Terrenos y plantas industriales: Terrenos para desarrollar infraestructura, fábricas, talleres o centros de distribución. Muchas empresas optan por leasing para establecer una planta productiva sin descapitalizarse de golpe.
• Bodegas y centros logísticos: Galpones de almacenamiento, bodegas en parques industriales o centros de distribución. Son bienes clave en retail y logística; el leasing permite ocupar la bodega de inmediato y pagarla con los flujos del negocio.
• Oficinas y locales comerciales: En el caso de empresas industriales, podría aplicar para financiamiento de edificios corporativos o salas de venta ligadas a la fábrica.
• Predios agrícolas: En sectores agroindustriales, el leasing inmobiliario puede financiar campos o instalaciones de proceso (por ejemplo, una planta frutícola).
• Infraestructura especial: Depósitos químicos, plantas de tratamiento, entre otros, siempre que el inmueble quede a nombre de la entidad financiera durante el contrato.

Es importante recalcar que el bien inmueble debe tener un destino comercial o industrial, no residencial particular. Por norma, el leasing inmobiliario industrial tiene plazos de 5 a 15 años según institución y monto, para permitir cuotas manejables. ScotiaBank Chile, por ejemplo, indica un plazo típico mínimo de 5 años para leasing inmobiliario, y financia hasta el 100% del valor en ciertos casos.

Requisitos comunes para acceder a leasing inmobiliario

Acceder a un leasing inmobiliario para propiedad industrial exige generalmente:

• Ser empresa o persona con actividad comercial: Los bancos piden que la empresa esté formalizada (por ejemplo, iniciación de actividades en primera categoría) o que la persona natural tenga giro comercial. Algunos bancos tienen divisiones PyME y grandes empresas, con requisitos de ventas anuales para canalizar la solicitud al segmento correcto.
• Historial financiero y capacidad de pago: Se evalúa la solvencia del cliente. Esto implica presentar estados financieros, declaraciones de renta, antecedentes comerciales sin protestos, etc. La empresa debe demostrar que puede afrontar las cuotas con su flujo de caja proyectado.
• Proyecto claro de inversión: Detalle del inmueble a financiar, cotización o tasación de la propiedad industrial. En leasing, a veces la institución financiera exige tasación independiente para validar el valor del activo.
• Garantías asociadas: Aunque el bien mismo es la garantía principal (pues queda a nombre de la entidad financiera hasta la opción de compra), pueden requerirse seguros (incendio, sismo, etc.) y a veces fianzas personales de socios, dependiendo del riesgo. La ventaja es que no se hipotecará a nombre del cliente, sino que el bien está a nombre del banco hasta la compra final.
• Pago de entrada o valor residual: En algunos casos se negocia un pago inicial (un “pie”) o, más comúnmente, un valor residual que se paga al final si se ejerce la compra. Por ejemplo, pactar un residual de 10%: las cuotas financian 90% del valor, y el 10% final se paga al ejercer la opción de compra.
• Ser cliente del banco o hacerse cliente: Muchos bancos (BancoEstado, BCI, Banco de Chile, etc.) requieren que el solicitante tenga cuenta corriente empresarial. Por ejemplo, BancoEstado pide ser cliente de su segmento empresas o microempresas, BCI fomenta hacerse cliente Pyme para acceder a leasing.
• Monto mínimo de inversión: Algunas instituciones tienen montos mínimos. Dado que el plazo mínimo es 5 años y la estructura de costos, no es común hacer leasing inmobiliario por montos pequeños. Es típico ver mínimos en torno a UF 2.000 o 3.000 (unos $80–120 millones CLP) en adelante, dependiendo del banco.
• Uso de suelo del inmueble: Debe estar regularizado, con destino comercial/industrial. El banco realizará estudio de títulos y verificará que no haya impedimentos legales para la compraventa.

En general, la evaluación crediticia es similar a la de un crédito hipotecario comercial, pero con beneficios tributarios y contables distintos.

Principales instituciones financieras que ofrecen leasing inmobiliario

En Chile, el leasing es ofrecido tanto por bancos tradicionales como por empresas especializadas en leasing. Algunas de las más destacadas:

• Banco de Chile – A través de su área de empresas ofrece leasing inmobiliario y leaseback para Pymes y grandes empresas. Financia activos fijos con arriendo con opción de compra.
• Banco Estado – Ofrece Leasing Empresas en modalidades bienes muebles, inmobiliario y leaseback. Permite financiar hasta el 100% del valor, plazos acordes a la inversión y cuotas flexibles.
• Scotiabank Chile – A través de Scotia Leasing ofrece leasing financiero para activos fijos, incluyendo inmobiliario (oficinas, plantas, locales comerciales e industriales). Menciona plazos de hasta 144 meses (12 años) y financiamiento hasta el 100%, sujeto a evaluación.
• Banco BCI – Tiene una división de leasing orientada a Pymes y grandes clientes. Financian bodegas, plantas industriales, maquinaria y también ofrecen leasing verde. BCI destaca financiamiento hasta 100% y plazos flexibles, con productos especializados y alianzas (por ejemplo, convenios para maquinaria).
• Banco Security – A través de su filial de leasing, orientado a inmuebles comerciales e industriales de alto valor. Ofrece tanto leasing inmobiliario tradicional como leaseback, pudiendo financiar construcción también.
• Banco BICE – Muy activo en leasing, posee incluso membresía en la Asociación Chilena de Leasing (ACHEL) . Ofrece leasing inmobiliario, mobiliario y estructurados, con foco en soluciones a medida y opciones en distintas monedas.
• Forum, Tanner – Compañías financieras no bancarias. Forum (ligada al automotriz) también financia inmuebles para pymes. Tanner ofrece leasing financiero y leaseback de equipos y eventualmente de propiedades, con mayor flexibilidad si el banco tradicional no lo aprueba.
• Santander Chile – Si bien en los resultados no se vio directamente, Santander ofrece leasing habitacional y para empresas en ciertos segmentos, a través de su filial “Santander Leasing” (antes Santander Bell).

Cada institución presenta en su web detalles de beneficios, por ejemplo, BCI resalta no utilizar capital de trabajo y 100% financiamiento; BancoEstado menciona estudios de título por cuenta del banco y que las cuotas incluyen seguros. Para mayor detalle, la ACHEL (Asociación Chilena de Leasing) agrupa a varias de estas instituciones. Sus asociados incluyen los bancos mencionados y empresas como DLL, Forum, Tanner, etc. ACHEL promueve estándares y estadísticas de la industria leasing en Chile.

Ejemplos de Uso en Proyectos Industriales

• Empresa manufacturera en expansión: Imaginemos una fábrica de alimentos que arrienda con leasing una nueva planta industrial en otra región para aumentar producción. En vez de endeudarse con un crédito comercial para comprar el terreno y bodega, usa leasing inmobiliario a 10 años. Así, paga cuotas mensuales que se cubren con las ventas adicionales generadas por la nueva planta. Al final, ejerce la opción de compra y la planta pasa a ser suya. Durante esos 10 años, contabilizó las cuotas como gasto, reduciendo impuestos, y manteniendo su capital de trabajo disponible para materias primas y operaciones.
• Operación leaseback: Una empresa logística es dueña de un gran centro de distribución. Necesita liquidez para comprar camiones y enfrentar un contrato nuevo. Opta por vender su centro de distribución al banco (leaseback) por, digamos, UF 30.000, recibiendo ese dinero en caja. Inmediatamente firma un leasing para arrendar esa misma instalación por 8 años, con opción de recomprarla al final por UF 5.000 residuales. Resultado: la empresa obtiene capital para sus camiones sin mudarse ni interrumpir operaciones; sigue usando su centro logístico pagando un arriendo, y planifica recomprarlo en el futuro. En balance, la propiedad sigue apareciendo (por medio del derecho de uso) y se reconoce una deuda de arrendamiento, pero se logró convertir un activo inmovilizado en liquidez.
• Proyecto inmobiliario industrial: Un desarrollador quiere construir galpones modulares para arrendar a terceros. Un banco podría financiar la construcción bajo leasing: el banco va pagando certificaciones de obra al constructor, al terminar el complejo de galpones queda como propietario (arrendador) y el desarrollador como arrendatario bajo leasing. El desarrollador subarrienda los galpones a empresas usuarias, con esos flujos paga las cuotas al banco, y al final puede comprar todo el complejo. Este esquema mezcla leasing inmobiliario con desarrollo inmobiliario industrial.
• Inversor individual: Una persona con giro comercial ve una bodega industrial en venta en una zona de alta demanda. En lugar de un crédito hipotecario comercial, la adquiere vía leasing a 6 años. Arrienda esa bodega a una empresa tercero desde el día uno, y con esa renta paga la cuota de leasing (idealmente la renta de arriendo debería ser mayor que la cuota, generando flujo positivo). Al cabo de 6 años, ejerce la opción de compra y queda con la propiedad a su nombre ya pagada. Este caso muestra cómo un inversionista podría apalancar un negocio inmobiliario industrial con leasing, aunque generalmente los bancos evalúan muy bien el perfil y experiencia dado que el uso final es arrendar a terceros.

Ideas fuerza: El leasing inmobiliario industrial se utiliza cuando se desea usar un inmueble productivo sin comprarlo de inmediato, permitiendo que éste “se pague solo” con los flujos del negocio que genera. También cuando se busca liberar capital (mediante leaseback) o aprovechar ventajas tributarias de arrendar en vez de amortizar un crédito.

Ventajas del Leasing vs. otras formas de financiamiento

Ventajas:

• Financiamiento 100%: Posibilidad de financiar el 100% del valor del inmueble (más gastos asociados). En créditos hipotecarios comerciales típicamente el banco presta 60-70%, pero en leasing muchas veces la cobertura llega al 100%, lo que es ideal para conservar liquidez.
• Beneficios tributarios: Las cuotas de leasing se contabilizan como gasto operativo (arrendamiento) y disminuyen la base imponible de la empresa. Esto constituye un escudo tributario, a diferencia de un crédito donde solo los intereses son gasto deducible. Adicionalmente, no se paga el Impuesto de Timbres y Estampillas al firmar, pues no es un mutuo de dinero.
• Flexibilidad de plazos y pagos: Se pueden estructurar cuotas a medida del flujo del negocio. Por ejemplo, cuotas crecientes si se espera que el proyecto aumente ingresos con el tiempo, o pagos semestrales si la empresa tiene estacionalidad. Esta flexibilidad supera a la mayoría de los créditos tradicionales. También se pactan monedas: en Chile es común en UF (Unidades de Fomento) para inmuebles, pero puede ser en pesos o incluso dólares, según la fuente de ingresos del cliente.
• No aumenta endeudamiento financiero (en ciertos aspectos): Contablemente, hasta la adopción de normas IFRS16, el leasing operativo no aparecía como deuda en balances (fuera de balance); con IFRS, los arrendamientos financieros se capitalizan, pero aún así muchas instituciones financieras no consideran el leasing estrictamente como un «crédito bancario» en los convenios financieros. BancoEstado señala que el leasing no consume líneas de crédito y mantiene libre la capacidad de endeudamiento para otros fines.
• Conserva capital de trabajo: Al no inmovilizar dinero en la compra de un inmueble, la empresa puede destinar su capital a producción, personal, inventarios, etc. Por eso se promociona el leasing como catalizador de crecimiento sin descapitalización.
• Opción de compra y propiedad al final: A diferencia del arriendo simple, acá existe la perspectiva de ser dueño del activo al final. La empresa construye patrimonio al tener la opción de adquirir el inmueble a un valor ya preestablecido (a menudo menor que el de mercado futuro, si el inmueble se ha apreciado).
• Leaseback: Beneficio particular de esta modalidad es obtener liquidez inmediata manteniendo el uso del bien. Es más rápido que un crédito de refinanciamiento y puede tener ventajas fiscales en la estructuración.

Desventajas o consideraciones:

• Costo financiero: Los contratos de leasing tienen incorporado un costo financiero (tasa de interés) que puede ser mayor que un crédito hipotecario tradicional debido a la flexibilidad y a que el banco asume propiedad durante el plazo. Si bien se ahorra timbres y estampillas, la tasa implícita podría ser un poco más alta. Es importante cotizar la Tasa Anual Equivalente (TAE) del leasing vs un crédito.
• Compromiso a largo plazo: Usualmente no se puede prepagar fácilmente sin incurrir en costos. Si la empresa quisiera terminar anticipadamente, puede que deba pagar igualmente todas las cuotas pendientes (o negociar la venta a un tercero). Es menos flexible salirse comparado con vender un activo comprado con crédito (donde cancelas la deuda y sales).
• No propiedad hasta el final: Mientras dura el contrato, la propiedad legal es del banco. Esto significa que, si la empresa incumple, puede perder el derecho a compra y el bien queda en manos del banco (quien lo podría vender a otro). En un crédito hipotecario, ante incumplimiento, también se puede ejecutar la garantía, pero en leasing la recuperación del bien por parte del banco es más expedita (no hay juicio hipotecario, por ejemplo, porque en rigor el banco es dueño y solo termina el contrato de arrendamiento).
• Requisitos estrictos: Aunque se financie 100%, la evaluación es rigurosa. Empresas nuevas o con poco historial pueden no calificar. En cambio, un crédito con garantía hipotecaria podría obtenerse si existe un bien para hipotecar, incluso si la empresa es nueva, porque el riesgo se concentra en la propiedad. En leasing, como hay 100% de financiamiento, la institución asegurará que el proyecto e empresa sean viables.
• Seguro e impuestos: El cliente suele asumir el costo de seguros, contribuciones y mantenciones del inmueble durante el arriendo (aunque a veces los seguros vienen incluidos en las cuotas). Son costos adicionales a considerar, similares a si fuese propietario (salvo que, en leasing, el IVA de la compra inicial lo financia el banco y luego se traslada prorrateado en las cuotas).
• Valor residual: Si se pactó un residual alto para bajar las cuotas, la empresa deberá reunir ese monto al final para comprar el bien. Esto requiere planificación; de lo contrario, podría no juntar el dinero y optar por renovar el arrendamiento o devolver el inmueble, perdiendo la oportunidad de adquirirlo.

Conclusión

El leasing inmobiliario en Chile es una herramienta poderosa para inversionistas o empresas que buscan adquirir o usar propiedades industriales sin realizar un pago inicial enorme. Es especialmente beneficioso para PYMEs en crecimiento, que pueden así instalarse en una nueva fábrica o centro logístico y pagar con sus flujos futuros, aprovechando ventajas impositivas y de financiamiento. Bancos como BancoEstado, BCI, Banco de Chile, Scotiabank, entre otros, tienen productos de leasing adaptados a distintos tamaños de empresa, incluso con variantes como leaseback para obtención de liquidez. Como todo instrumento financiero, debe evaluarse cuidadosamente: implica un compromiso a largo plazo y un costo total que debe ser sopesado contra los beneficios. Sin embargo, bien utilizado, el leasing inmobiliario puede impulsar proyectos industriales que de otra forma tardarían mucho en concretarse por falta de capital. Es un traje a la medida, donde la propiedad industrial “se arrienda para comprarla”, permitiendo a las empresas chilenas crecer y modernizar sus activos sin descapitalizarse completamente en el intento.